なぜ成城ブランドは凋落したのか?高級住宅街の地位陥落、賃貸アパート乱立の理由 – Business Journal

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世田谷区成城の成城大学(「Wikipedia」より/Seijokoho)

「週刊ダイヤモンド」(ダイヤモンド社/2018年2月3日号)に、「成城ブランド」に関する興味深い記事が掲載された。

 世田谷区成城といえば、小田急小田原線の「成城学園前」を最寄り駅とし、古くからお屋敷街として知られる高級住宅街だ。静かで落ち着いたエリアには豪邸が立ち並び、有名人も多く住むといわれている。

 ところが、記事によると、その高級住宅街に不釣り合いな賃貸アパートが複数建設されているという。それも、小さい部屋なら居室面積がわずか2畳半という極小アパートなのだ。

 成城で今、何が起きているのか。不動産コンサルタントの青山一広氏に話を聞いた。

もはや「高級住宅街」の地位から陥落した成城

 成城は、高級住宅街としての歴史とブランドを誇ってきた街だ。しかし、青山氏は「今もそのブランドが保たれているかというと、決してそんなことはないと思います」と指摘する。

 そもそも、一見ふさわしくない狭いアパートの建設が進んでいるのも、成城が「高級住宅街の地位から陥落したのが原因」(青山氏)という。

 たとえば、成城ブランドの凋落の一端がわかるのが地価だ。都内には高級住宅街と呼ばれる地域がいくつもあるが、国土交通省の最新の地価公示(2018年)を見ると、都内の住宅地でもっとも地価が高いのは港区赤坂1丁目14番地。以下、港区白金台、港区南麻布、港区元麻布、渋谷区恵比寿西、目黒区青葉台などが続き、世田谷区成城は上位50にも出てこない。

 世田谷区内に限っても、三軒茶屋2丁目28番地、等々力6丁目13番地に続いて、成城6丁目32番地がようやく3位に食い込んでいる。しかも、1平方メートル当たりの価格は三軒茶屋と比べて文字通りひとケタ違うのだ。

 成城や大田区田園調布などの住宅街の地価が高かったのは、「都心から少し離れた閑静な住宅地」という点に価値があったからだ。しかし、今の社会で増えているのは単身世帯で、そうなると成城などよりも都心から近い港区のタワーマンションのほうが利便性は高い。

 つまり、「高級住宅街」という概念自体が時代によって変わっていくということだ。

「そうはいっても、世間的にはまだ成城のイメージは抜群で、治安もいい。それなのに土地が安かったら、どうなるでしょうか? 不動産業者がそこにアパートを建てるはずです。高級なイメージがある場所に安く住めるのなら、『そこに住みたい』というニーズが当然高まります。成城に2畳半のアパートが建てられている背景には、そういう事情があるのでしょう」(同)

 不動産は、区画を細かく切るほどうまみが増すビジネスだ。同じ坪数の土地なら、4部屋ではなく10部屋のアパートを建てるほうが家賃収入は上がる。問題になった女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」も、この “細切れアパート”の典型的なケースだった。

 もっとも、実際の入居率については「はっきりいって未知数です」と青山氏は語る。

「『かぼちゃの馬車』のトラブルは運営会社のずさんな経営方針が招いたものだと思いますが、入居率が予想よりはるかに低かったことも、破綻を早めた一因でした。どんなに利便性が良くイメージのいいエリアであっても、狭い部屋に何年も住み続ける人は多くありません。学生の間だけ、あるいは上京して就職が決まるまでの数カ月間限定など、短期間の住まいにする人がほとんどです」(同)





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